Faute de pouvoir prévoir l’avenir ou de croire aux prédictions des cartomanciennes, les institutions financières ont l’habitude, depuis plus d’un quart de siècle, de consulter régulièrement les opinions émises par un collège d’experts. C’est pour les mêmes raisons et sur des principes identiques que la tendance du marché immobilier a été mise en œuvre.

Sur les marchés financiers, les prévisions d’évolution des cours tiennent compte d’un « consensus de marché » réalisé par des enquêtes régulières auprès d’un panel de professionnels de la bourse. L’idée repose sur le principe que, lorsqu’une majorité de spécialistes du marché pense que les prix vont monter, ils font acheter des titres ce qui fait monter la bourse, et que s’ils pensent le contraire, ils les font vendre ce qui la fait baisser. Le résultat de ces enquêtes, comme la plupart des enquêtes de conjoncture produites par l’Insee, est donné sous forme d’un solde d’opinions. Un solde d’opinions est égal à l’écart entre les avis prévoyant une hausse et ceux prévoyant une baisse. Les réponses prévoyant la stabilité du marché n’influencent pas la valeur de ce solde. L’interprétation des chiffres en résultant se fait à partir de l’examen des soldes antérieurs, le nouveau solde confirmant ou infirmant les tendances passées.

Dans le cas du marché immobilier, les meilleurs experts sont les notaires pratiquant la négociation. Ils ont, en effet, une double vision du marché. D’une part, celle procurée par l’enregistrement des actes qui a une incidence directe non seulement sur l’évolution de leur chiffre d’affaires mais aussi sur le potentiel d’achat en résultant, chaque vendeur disposant alors de fonds qu’il peut réinvestir dans une nouvelle acquisition. D’autre part, celle correspondant aux mandats reçus et aux compromis signés qui donne au notaire négociateur une bonne perception de l’évolution du marché immobilier.

C’est ainsi que, tous les deux mois, à partir de la collecte des opinions d’un petit collège de notaires sur l’évolution actuelle et future du marché, puis du calcul des écarts entre opinions favorables et opinions défavorables, la tendance du marché immobilier permet de se faire une idée de l’évolution future du marché. Pour autant, comme depuis Nostradamus, personne n’est parvenu à prévoir correctement l’avenir, les résultats obtenus et leur interprétation peuvent se voir dénoncés momentanément par les faits.

Sous cette réserve, voici quelques conclusions que l’on peut tirer de notre dernière enquête…

Les espoirs de reprise, formulés en février par les négociateurs de notre panel, ne se sont réellement concrétisés que pour 17 % d’entre eux. Et cela malgré les vacances de Pâques qui favorisent généralement les transactions, les acquéreurs comptant pouvoir disposer de leur bien au moment des vacances. Il en résulte un nouveau coup de blues pour les deux mois à venir avec, pour résultat, un solde d’opinions s’élevant à -0,36 , écart entre 41 % d’opinions défavorables contre seulement 5 % prévoyant une réelle reprise d’activité en mai et juin.

Pour les logements, même si les baisses de prix observées depuis le début de l’année demeurent inchangées, les prévisions sont légèrement plus optimistes que précédemment. La part des notaires prévoyant une baisse des prix s’est réduite, en effet, de 60 % à 40 %. Il est vrai qu’il n’est pas aisé de prévoir une tendance générale lorsqu’on est à cheval sur une région allant du littoral à l’intérieur des terres. C’est cette diversité qu’a observée le négociateur de l’étude Hovelacque et Perrot à Quimperlé et qu’il résume par : « Littoral : prévision de prix en hausse ; plus généralement et notamment pour les communes résidentielles : prévision de prix en baisse ». Pour les terrains, les avis sont plus partagés : 10 % des notaires interrogés prévoient une augmentation des prix, mais 24 % une baisse. Il en résulte un solde négatif de 0,14 alors qu’il était nul fin février.

Peu d’évolution concernant les conseils prodigués par les notaires à propos des logements, si ce n’est que la proportion d’attentistes s’amenuise considérablement, passant de 28 % en février à 10 % fin avril. Par contre, au niveau des terrains, les conseils de vente deviennent majoritaires, ils passent de 50 % à 66 % alors qu’ils étaient largement minoritaires en décembre. Ce renversement de tendance sur les terrains laisse augurer que les baisses constatées actuellement devraient perdurer quelque temps.

Les perspectives sont loin d’être réjouissantes. Bien des économistes considèrent, en effet, que la crise économique et financière que l’on connaît actuellement ne va pas se résoudre rapidement, bien au contraire. Elle serait fondamentalement liée à l’absorption par le système actuel de pays nouveaux, au potentiel très élevé, que sont la Chine et l’Inde, au détriment des économies occidentales dont le poids relatif devient plus faible. Ainsi, 350 millions de chinois auraient déjà rattrapé le niveau de vie des 500 millions d’européens. Dans ces conditions, il n’est pas évident que l’économie occidentale puisse conserver encore très longtemps son leadership sur le monde, la faiblesse du dollar semblant en être un signe avant-coureur.