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Investissement locatif : De nouveaux avantages fiscaux

Placement préféré des Français, la pierre permet de se constituer un patrimoine, dans le neuf comme dans l’ancien, tout en faisant jouer le levier de la défiscalisation.

Depuis le 1er septembre, suite à l'adoption de la loi ENL (Engagement National pour le Logement), les investisseurs qui achètent un logement pour le louer bénéficient de nouveaux avantages fiscaux.

Défiscalisez en achetant dans le neuf

L'investisseur a le choix entre deux dispositifs fiscaux. Chacun a pour objectif de relancer l'investissement immobilier, mais à des niveaux différents. Ainsi, le "Borloo populaire" s’adresse aux ménages à revenus modestes et moyens. Là où le marché est cher, ce dispositif permet de proposer de nouveaux logements locatifs neufs avec des loyers inférieurs de 30 % au niveau du marché. De son côté, le dispositif d’amortissement "de Robien" n’est associé à aucune contrainte de ressources du locataire et prévoit des plafonds de loyers inférieurs de 10 % seulement au marché.

Le dispositif de Robien "recentré"

Le dispositif de Robien est remanié et s’applique à toutes les acquisitions postérieures au 1er septembre 2006. Le principe de l'amortissement est maintenu, mais il est ramené à 6 % les 7 premières années (contre 8 % auparavant) et à 4 % les 2 années suivantes (au lieu de 2,5 % par an pendant une ou deux fois 3 ans). Au total, l'investisseur peut amortir jusqu'à 50 % du montant de son acquisition ou de la construction. La possibilité de prolonger la location au-delà de 9 ans (et, par la même occasion, le bénéfice de l'amortissement) n'existe plus dans le cadre du dispositif de Robien "recentré".

Les modifications portent également sur les plafonds de loyers à respecter et la division du territoire (quatre zones et non plus trois) :

  • Zone A (Paris, Côte d'Azur, Genevois Français) : 19,89 €/m2
  • Zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations "chères" telles qu’Annecy, Chambéry ou La Rochelle) :13,82 €/m2
  • Zone B2 (autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les zones frontalières ou littorales "chères" ou à la limite de l'Île-de-France) : 11,30 €/m2
  • Zone C (le reste du territoire) : 8,28 €/m2
Le Borloo populaire

Depuis le 1er septembre, les investisseurs peuvent également opter pour un nouveau dispositif d'amortissement : le "Borloo populaire". Il permet d’amortir 6 % par an pendant 7 ans et 4 % pendant 2 ans. Après 9 ans, le propriétaire pourra demander à prolonger le dispositif pour 6 ans maximum (par période de 3 ans). Ce qui lui permettra d'amortir au total 65 % de l'acquisition sur 15 ans. Enfin, le "Borloo populaire" permet une déduction forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs. En contrepartie, le bailleur doit s'engager à louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant 9 ans en respectant des plafonds de loyers fixés à 20 % au-dessous de ceux du de Robien "recentré". Plus précisément :

  • Zone A : 15, 91€/m2
  • Zone B1: 11,06 €/m2
  • Zone B2 : 9,04 €/m2
  • Zone C : 6,62 €/m2
Optimisez votre investissement dans l'ancien

Si vous préférez les charmes de l'ancien, vous allez pouvoir bénéficier à compter du 1er octobre 2006 des avantages fiscaux du "Borloo ancien". Ce nouveau dispositif se substitue au dispositif "Besson ancien". Toutefois, les bailleurs ayant opté pour le régime "Besson ancien" avant le 1er octobre 2006 peuvent continuer à en profiter jusqu'au terme des 6 ans de la période d'engagement. Pour bénéficier du "Borloo ancien", le propriétaire bailleur doit signer une convention avec l'Anah (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat) déterminant notamment le niveau maximal des loyers et s'engager à louer le logement à titre de résidence principale au minimum 9 ans.

Ce dispositif lui permettra, en retour, de déduire 30 % des loyers perçus si le bien est loué dans le secteur intermédiaire. Cette déduction peut atteindre 45 % si le logement se situe dans le secteur social, c'est-à-dire si les loyers et les ressources des locataires ne dépassent pas les plafonds applicables aux logements conventionnés ouvrant droit à l'APL.

Conseil

Avant d'opter pour l'un ou l'autre de ces dispositifs, évaluez soigneusement les avantages et les inconvénients de chacun, en prenant en compte tous les paramètres (évolution des loyers, du marché locatif…) et en déterminant vos objectifs à long terme (reprise du bien pour y vivre à la fin de période de location, vente, donation…).


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